7月24 - 25日，上海迎来今年第六批次集中土拍。中海在首日土拍中表现亮眼，豪掷118.88亿元拿下静安东斯文里地块与普陀真如多用途组团用地，成为最大赢家。然而，在25日虹口区北外滩地块竞拍中，中海惜败绿城。此次土拍不仅展现了中海对上海市场的高度重视与战略布局，也反映出土地市场竞争的激烈态势。
中海百亿布局，成为土拍首日大赢家
7月24 - 25日，上海开启今年第六批次集中土拍，首日5宗地块揽金185.3亿元。中海在首日成功斩获两宗地块，分别为静安东斯文里地块与普陀真如多用途组团用地，成交价合计118.88亿元。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，中海一次性在上海投入逾百亿元，足见其对这座城市的高度重视，此次拿地更像是一场主动补仓，意在稳固其在一线城市的市场份额与品牌地位。
补仓背后的业绩压力与市场考量
根据中海披露数据，今年上半年其在全国11个城市累计获取17个项目，权益土地出让金逾400亿元，但在上海公开市场并无投资动作。卢文曦分析，上海是一线城市中竞争最激烈的市场之一，一旦错失拿地时机，极易在份额与影响力上被边缘化。此外，今年上半年中海在整个东部大区实现销售额212.24亿元，明显低于去年上海单城704亿元的全年销售表现。若节奏掌握得当，7月摘地，最快年底前产品就能上市，对全年业绩达成起到关键支撑。
重金落子核心板块，地块区位价值显著
中海此次竞得的两宗地块均位于上海核心板块。东斯文里地块毗邻苏州河等城市地标，是片区首宗住宅用地，出让面积约1.68万平方米，计容建筑面积约5.93万平方米，容积率3.53，经过34轮竞价，中海以53.63亿元成功竞得，溢价率10.10%，成交楼面价90390元/平方米，还设置了7000元/平方米的装修标准。普陀真如多用途组团用地属于真如翠谷的一部分，该区域以TOD和生态共享为导向，周边交通便利，将打造成综合社区。中海击败上海城建，以65.25亿元竞得该地块，溢价率14.17%，成交楼面价58823元/平方米。
地块开发挑战与成本分析
尽管两宗地块溢价率均未超过15%，但开发挑战不小。两宗地块均非纯住宅用地，包含部分商业配套，商业运营难度大、成本高。其中，静安东斯文里地块还涉及风貌保护，对建筑设计和施工要求更高，整体开发成本相应抬升。地块包含约20%的商业服务业用地，因此楼面价略低于纯宅地价格。卢文曦认为，从楼面价角度看，静安东斯文里地块楼面价超9万元/平方米，未来售价将在15万元/平方米以上，成本并不低。
中海上海市场布局与竞争格局
2024年中海在上海销售表现亮眼，累计实现销售金额704亿元，刷新单一城市年销售纪录。然而，强势去化之下，中海在上海的可售住宅货量趋紧。今年上半年，中海在上海实现全口径销售金额约137.78亿元，排名第七。在销售快速去化、库存相对有限背景下，中海此番重金补仓，显示出对上海市场的持续押注与对优质地段的战略看重。
中海与绿城激烈角逐，虹口地块花落绿城
7月25日土拍中，中海参与虹口区北外滩HK315 - 11地块竞拍，最终该地块被绿城以总价64.72亿元拿下，溢价率46.33%，折算成楼面价12.66万元/平方米，预计未来入市价格或将超15万元/平方米。今年5月，绿城潮鸣东方开盘即售罄，精装均价19.5万元/平方米，地块去年拿地时成交楼面价13.1万元/平方米，可见上海豪宅市场的热度。
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